不動産投資の利回りとは?表面利回りと実質利回りを解説!

不動産投資の利回り
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不動産投資コラム見出し

不動産投資利回りとは?

最近、不動産投資が人気を集めており、サラリーマンの方や主婦の方が本業のかたわら副業として実施するケースが結構増えてきています。
その理由は、あまり手間をかけずに賃料を得られる、「不労所得」を得る手法として注目が集まっているようです。
業者からの広告で、不動産投資利回りを掲載しているケースが多く見られますが、利回りとは、どういうものなのでしょうか?
不動産投資における「利回り」は通常「表面利回り」と「実質利回り」という2つのものがあります。
通常「利回り」と言ったら「表面利回り」の事を言うことが多く、チラシやネットの広告に「利回り10%」などと書いてあったら、それは表面利回りのことです。高い利率で提示されている物件は魅力がありますが、これには注意が必要です。「表面利回り」は、単に家賃収入の総額を不動産物件の価格で割っただけの数字になります。

表面利回りの計算式

図:表面利回りの計算式

注意したい点は、この利率は設定した賃料で確実に家賃回収ができた時を想定した、最も良い状態の時の数値であるという点です。
入居者の確保ができず、家賃収入が得られないこともあり得ます。
もう1点は、管理費や維持費などを入れない数値である、という点です。
実際には、固定資産税管理費などの経費がかかるはずなのですが、それらを入れないで計算しています。
その為、物件を購入する際には実質の費用を算出することと、入居者をどれくらい確保できるか、魅力のある物件かどうかを判断することが大事です。
また、この利率が高いということは物件価格が適正価格より安く設定されている可能性があります。物件に欠陥があることもあるので、こちらも注意するべきです。

まずは「表面利回り」を算出し、それから「実質利回り」を算出して、実際の利益をきちんと把握することが必要です。

実質利回りの計算式

図:実質利回りの計算式

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